افراد به دلایل مختلف اقدام به خرید املاک می کنند. دو نوع سند متفاوت برای ملک وجود دارد که میزان اعتبار آن در مراجع قضایی متفاوت می باشد؛ بسته به نوع سند ملک، امکان کلاهبرداری توسط اشخاص سودجو به وجود می آید. به زبان دیگر، شرایط فروش ملکی واحد به دو یا چند نفر فراهم می شود؛ از آنجا که قربانیان کلاهبرداری های ملکی با روند قضایی استرداد حقوقشان آشنا نیستند، در مقاله «عواقب فروش ملک به دو نفر؛ از تقابل حقوقی تا راه حل های قانونی» به پرتکرارترین پرسش ها پاسخ داده می شود.
دلایل عقد قرارداد بیع و کلاهبرداری ملکی از طریق آن
پیش از آنکه به عواقب فروش ملک به دو نفر پرداخته شود، ابتدا به روش های کلاهبرداری از طریق بیع املاک شرح می گردد.
یکی از نیاز های اولیه خانواده، مکانی برای سکونت می باشد؛ همچنین نیاز به ملکی تحت عنوان مغازه، برای آغاز انواع کسب و کار وجود دارد. بدین منظور اشخاص اقدام به عقد قرارداد های ملکی می کنند؛ یعنی خرید، اجاره یا رهن واحد های مسکونی و تجاری.
دلیل دیگری برای امضای قراردادهای بیع، پس انداز درآمد شخصی می باشد؛ چراکه متاسفانه ارز ملی دائما به دلیل تحریم ها، بی ارزش تر می گردد!
افرادی که تمایل به خرید املاک تجاری و مسکونی دارند باید به بنگاه های ملکی محل مورد نظر مراجعه کنند؛ سند املاکی که برای فروش گذاشته می شوند، در دو نوع مختلف صادر می گردند. بسته به نوع سند، امکان کلاهبرداری از خریداران وجود دارد؛ یعنی فروختن ملکی واحد به بیش از یک نفر!
در بخش آتی ضمن پرداختن به ویژگی های اسناد ملکی، به روش ارتکاب به جرائم ساختمانی نیز پرداخته می شود.
فروش ملک به دو نفر
متاسفانه در تمامی جوامع افرادی وجود دارند که به بزهکاری روی می آورند؛ تخلف های مربوط به ساختمان ها نیز از این جرائم مستثنی نمی باشد. برای درک بهتر جرم خرید و فروش ملک به دو نفر، بهتر است ابتدا درک صحیحی از انواع اسناد ملکی به وجود بیاید:
۱. اسناد ملکی رسمی
پس از خرید واحدی باید مالک آن توسط اسناد معتبر در سازمان های قضایی مشخص شود؛ یکی از این اوراق، سند رسمی می باشد. اینگونه اسناد دارای شناسه ای هستند که بدان کد یکتای سند اطلاق می گردد؛ با استفاده از این کد ۱۸ رقمی، خریدار می تواند از آخرین مالک خانه یا مغازه مورد نظرش اطمینان حاصل کند!
تنها لازم است در سامانه «ثبت اسناد و املاک کشور»، کد یکتا استعلام گرفته شود؛ تمام اطلاعاتی که در سند فیزیکی است باید در سیستم اسناد ملی نیز ثبت شده باشد.
این قابلیت اسناد تک برگ برخوردار از رسمیت که در گذشته در قالب اسناد دفترچه ای منگوله دار صادر می شد، فرد را از ضررهای مادی مصون می کند؛ از جمله این خسارات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- متراژ، امکانات ملکی (آسانسور، انباری، پارکینگ، باشگاه و استخر)، طبقه، شرقی/غربی و شمالی/جنوبی بودن واحد مورد نظر، سال اتمام ساخت ساختمان و… از جمله مواردی هستند که بر قیمت گذاری املاک موثر هستند؛ حال اگر با استعلام کد یکتا عدم تطابق اطلاعات سامانه و نسخه فیزیکی اثبات گردد، خریدار می تواند قیمت پایین تری را پیشنهاد کند یا کلا معامله بیع را برهم بزند، چراکه قصد شخص، گران فروشی و کلاهبرداری بوده است!
- گاهی افراد سعی می کنند املاک وابسته به اسناد دزدی شده را به فروش برسانند؛ اگر ملک دارای سند رسمی باشد، عدم تطابق هویت فروشنده و مالک با استعلام در سامانه اسناد مشخص می شود و به تبع آن قرارداد نیز فسخ می گردد.
- گاهی نیز بزهکار سعی می کند با استفاده از سند قدیمی ملک به فروش رفته که همچنان نامش به عنوان مالک در آن ثبت شده، ملک را مجددا بفروشد! اما بررسی هویت مالک توسط کد، ارتکاب به جرم فروش ملک به چند نفر را ناممکن می کند. لذا در صورت تمایل به عقد معاملاتی ملکی با مبالغ هنگفت، معمولا افراد متقاضی خرید املاکی با سند رسمی هستند.
۲. اسناد ملکی غیر رسمی
از آنجا که اخذ سند رسمی برای ملک های تجاری و مسکونی مراتب پیچیده و طولانی تری دارد، بعضی افراد اقدام به اخذ سند غیر رسمی می کنند؛ اینگونه اسناد که با نام قولنامه نیز از آن ها یاد می شود، مانند اسناد رسمی از کد یکتا برخوردار نیستند و درنتیجه امکان احراز هویت مالک فعلی مشخص نمی باشد؛ لذا بیشتر افراد از خرید املاکی با سند قولنامه ای خودداری می کنند تا قربانی جرائم وابسته به ملک نشوند.
از سند های غیر رسمی معمولا در روستاها و شهرهای کوچک استفاده می شود؛ در اکثر موارد نیز طرفین معامله جزو اقوام یا آشنایان نزدیک هستند که کاملا به یکدیگر اطمینان دارند و امکان کلاهبرداری ملکی را صفر می دانند!
درست است که داشتن سند غیر رسمی از قیمت ملک به اندازه قابل توجهی می کاهد، اما آفاتی را نیز به همراه دارد؛ فروش ملک به دو یا چند نفر از مهمترین پیامدهایی است که ممکن است از طریق خرید ملک قولنامه ای پیش بیاید.
در این روش از کلاهبرداری چون مالک فعلی قابل استعلام نیست، فروشنده با استفاده از قولنامه جعلی دال بر مالکیتش، یک ملک را به چند فرد مختلف می فروشد و پس از دریافت ثمن (پولی در ازای خرید هرچیز)، فرار می کند!
عواقب خرید و فروش ملک به دو نفر
مجازات فروش ملک به دو نفر یکی از مصدایق جرم کلاهبرداری می باشد؛ بر اساس قانون کشور، مجرم نسبت به میزان خسارت وارده به خریداران، به حبس متغیر بین ۱ تا ۷ سال محکوم می گردد. همچنین علاوه بر رد مال به صاحب اصلی، باید جریمه ای نقدی به ارزش ملک به مال باختگان بپردازد.
اگر فردی با وابستگی به مقام های دولتی مرتکب به جرم فروش ملک به دو نفر شده باشد، علاوه بر مجازات نقدی، رد مال به صاحب اصلی و مجازاتی تعزیری بین ۲ تا ۱۰ سال، وی تا ابد از انجام فعالیت در سازمان های دولتی محروم می گردد. در این مقاله مستند به مواد قانونی به کلیات جرم کلاهبرداری ملکی پرداخته شد؛ اگر همچنان درباره خرید و فروش ملک به دونفر سوال دارید، مطالعه مقالات مرتبط و مشاوره با وکلای ملکی می تواند مفید واقع شود.
نتیجه گیری
امکان استعلام مالک املاک دارای سند قولنامه ای وجود ندارد؛ افراد سودجو با استفاده از همین موضوع، از روش فروش ملک به چند نفر اقدام به کلاهبرداری می کنند. مجازات این افراد اگر وابسته به سازمان های دولتی نباشند، رد مال، مجازات نقدی به ارزش ملک و مجازات تعزیری متغییر بین ۱ تا ۷ سال است؛ اگر فردی با استفاده از سازمان های دولتی کلاهبرداری کرده باشد، مجازاتش رد مال، مجازات نقدی، مجازات تعزیری متغییر بین ۲ تا ۱۰ سال و محرومیت از فعالیت در سازمان های دولتی می باشد.
